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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2018/08/19 17:16:55
Name 루체른
Subject [질문] 50% 지분 가진 집주인과 월세 계약 질문드립니다. (수정됨)
안녕하세요. 부동산 관련해 질문드릴게 있어 글 올립니다.

1. 가장 큰 문제라고 할 수 있는건 제목에 썼다시피 집주인이 50%의 지분만 가지고 있다는것입니다. 직거래를 통해 계약기간이 끝나지 않은 세입자의 소개로 집 계약을 하게 됐고 계약서를 작성하려고 집주인이 잘 아는 부동산에 방문해 계약서를 쓰기 전에 부동산으로부터 등기부등본을 통해 설명을 들었습니다. 부동산에서 떼준 등기부등본을 보니 우선 막 압류변경 등 뭐가 괭장히 많이 바꼈더라구요.

부동산에서 설명을 해주기론 A 주식회사와 제가 보증금과 월세를 지불한 집주인이 정확히 소유권을 반반씩 소유하고 있다고 합니다. 그래서 혹여 장래 문제 발생을 방지하기 위해 집주인이 나머지 50% 지분을 가진 A 주식회사로부터 동의서를 받아준다고 하더라구요. 현재 세입자도 그렇게 해서 A 주식회사로부터 받은 동의서가 있다고 합니다. 등기부등본에 여러번 소유권이 바뀌고 한 기록들이 남아있지만 결국 현재는 집주인과 A 주식회사가 지분을 반반 가지고 있고, 부동산 말론 집주인의 다른 오피스텔 호수를 A 주식회사가 사무실 비슷한 용도로 그냥 쓰고 있어서 오히려 A 주식회사가 집주인 눈치를 본다구 하더라구요. 그래서 동의서도 집주인이 요구하면 바로 해준다고..

하지만 부동산 관려해서 아무런 지식이 없으니 이렇게 소유권이 반반 나눠진 경우에도 안전하게 나중에 보증금 반환이라든지 월세 계약이 잘못될까봐 걱정됩니다ㅠㅠ 이미 계약서를 쓰고 계약금은 지불했습니다만..

정리해서 제가 걱정되는것들을 나열해보면 이렇습니다ㅠㅠ

(1) 집주인과 A주식회사 지분이 반반인 원룸에서, A 주식회사로부터 동의서를 받으면 나중에 보증금 반환이나 월세계약에서 문제될 부분이 없는지
(2) 등기부등본엔 2층 201호인데 실제 문패로는 301호이고 계약서에도 주소가 201호(문패301호) 이런식으로 재된 점
(3) 등기부등본을 보면 순위번호라고 되어 있고 맨 마지막에서 두번째에 들어서야 집주인 이름이 나오는데.. 혹시 이게 나중에 배당 순위 등을 의미하는 것인지.. 아니면 그냥 그간 권리 변동의 순서를 보여주는 것인지..  

2. 혹시나 해서 우선 이사가게되면 전입신고와 확정일자는 받을 예정이며 이외 전세보증보험은 부동산에서 대필은 했지만 계약서에는 부동산 서명은 들어가있지 않고 또 지분이 집주인이 50%만 가지고 있어 그건 안될 것 같은데, 전입신고 및 확정일자 이외 제가 할 수 있는 것들이 있을까요? 다른 부동산에서 상담을 받는다던지...

참고로 보증금은 1500입니다.

조언부탁드립니다ㅠㅠ


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18/08/19 18:09
수정 아이콘
그걸 설명해주는게 공인중개산데...

1. 위임장도 있는거죠? 그럼 괜찮아보이고
2. 반지하 있는 다세대 다가구에서 그런식일 가능성이 있으니 전입신고를 계약서상의 동호수로 하시면 될 것 같고
3. 등기부등본은 봐야알 것 같아요

1500이면 최우선변제 보증금액 수준이라 돌려받는덴 큰 문제는 없을 것 같긴합니다만
뭐든 찝찝한건 안하시는게 낫지 않을까요?
18/08/19 20:27
수정 아이콘
통상 직거래에 의한 대필은 공인중개사가 명판도 안넣고 책임도없습니다 그냥 둘이 합의한걸 대필해줄뿐이라서요
중개보수도 안받죠 대서료만 좀 받을겁니다
18/08/19 20:36
수정 아이콘
1300만원 임대차 계약이면 복비도 8만원도 아닌가요? 직거래 할 이유가 덜덜덜
루체른
18/08/19 23:30
수정 아이콘
답변 감사합니다!!! 많은 도움 됐습니다.
StayAway
18/08/19 20:53
수정 아이콘
전세보증보험, 전입신고+확정일자까지 하셨으면 할 수 있는 건 다 한게 아닌가 싶네요.
보증금이 적어서 때일 염려는 없어보이지만 혹시 잘못되면 돌려받는데 좀 귀찮아 질 수 있는 정도 같습니다.
18/08/19 21:07
수정 아이콘
1. 민법 상 공유물의 관리행위는
공유자 과반수 동의가 있어야 유효합니다.(265조)
공유물 임대가 그 전형인데
본문처럼 한 공유자가 임대인으로,
나머지가 동의를 해주는 것도
민법 265조의 과반수 동의의 한 방식입니다.
거래 현실에서 자주 사용되는 방식으로
그 자체론 우려하실게 없습니다.

2. 등기부에 동호수가 기재되는 데 비춰
이 사건 주택은 이른바 다세대주택입니다.
이 경우 등기부 동호수를 기준으로
계약서 작성하고 전입신고하면 됩니다.
등기부와 계약서, 전입신고가 다르면 사고가 납니다.
(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 참조)

3. 이 부분은 등기부 기재를 직접 봐야 명확한데
결론적으론 소유권 귀속 관련으론
집주인이 거짓을 말했을 가능성은 낮습니다.

4. 이론적으론 주식회사를 공동임대인으로 하면
보증금 회수가능성은 어쨌든 높아질 겁니다.
다만 주식회사 입장에선 별로 친하지도 않은 집주인한테
보증을 서주는 꼴이라 동의할 가능성은 희박해보입니다.
루체른
18/08/19 23:32
수정 아이콘
하나하나 친절하고 자세한 답변 정말 감사합니다!! 진짜 도움 많이 됐습니다ㅠㅠ 감사합니다
동네형
18/08/20 10:12
수정 아이콘
그럼에도 불구하고 저라면 거를 것 같습니다
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