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24/04/21 01:15
볼 때마다 그냥 정부와 은행이 방치했다는 생각밖에 안 듭니다.
신용대출은 신용 점수 만들어서 개개인 모두 철저하게 관리하지만 부동산은 그딴 것도 없죠. 등기부등본도 떼봐야 알고, 심지어는 법적 효력도 없고.... 어떻게 보면 집이 가장 비싼 재화인데 관리가 제일 개판이에요. 보면 볼수록 기득권층이 해먹으려고 세팅을 저렇게 해놨다고밖에 안 보여요.
24/04/21 01:41
저는 정부와 은행 뿐만이 아니라 말 그대로 '모두가' 방치했다고 봅니다.
당장 갭투자 라는 말 부터가 쓰레기 같은 말이에요. 지금까지 부동산 투기라고 전세 사기 라고 불렸던 말을 갭투자라는 말로 청소한 건 언론이었습니다. 저 방송 나오고 비판도 상당했는데 더 역겨운 건 저 뒤로 부동산 가격 오르니깐 저 방송 엄청 조롱당했다는 거죠. 이영호 코인은 온 동네에서 난리였는데, 저기서 부동산 팔아먹은 유튜버들은 지금도 고개들고 방송 잘하고 있습니다. 결국 부동산은 정말 말도 안되는 재화입니다. 심지어 내 소유를 증명할 방법도 없는 어이없는 물건이지만, 모두가 다 쉬쉬하면서 투기판에 밀쳐 돌아가는 물건이에요...
24/04/21 02:17
생활에 필수로 필요한 게 집인데 진짜 투기판이 되어서 답이 없죠.
이제 와서 규제를 강하게 하면 저런 전세 사기가 다 터질 거 아니까 조이지도 못하죠. 문재인 정부가 저런 전세 사기자들 잡으려고 시도했다가 욕 엄청 먹었고, 오히려 공급이 줄어서 부동산 가격이 폭등해서 전세 사기꾼(갭투자, 다중주택자)들 도와준 꼴이 되었고요. 결국 오를 대로 오른 집의 가격은 청년층 노동력으로 채워 넣어야 합니다. 욕망이 드글드글한 저런 나이든 인간들이 가격을 인플레이션 평균보다 더 올려놨기에 청년층은 노동을 더 해야 했고, 그게 곧 만혼과 저출산이라는 부작용으로 나타나고 있죠. 답이 안 보이네요.
24/04/21 03:32
그 시기에 정부에서 저런 전세 사기자들 잡으려고 시도했다가 욕 엄청 먹었다고요?
나름 그 시기 부동산 상황을 관심있게 보고 있었다고 생각했는데 전세 사기를 근절하려고 노력한 기억도 그닥 별로 없는데요. 오히려 당시 내놓은 여러가지 정책이 결과적으로 전세 사기가 더 성행하게 되는 환경을 제공했다고 보는 시각이 일반적입니다. 당시 부동산 관련해서 여러가지로 욕을 먹었고 지금 봐도 타당한 욕이긴 한데, 적어도 전세 사기자들 잡으려고 했다가 욕을 먹지는 않았습니다.
24/04/21 03:43
다주택자 잡으려고 한 게 전세사기자 잡으려고 한 거니까요.
좋게 말하면 다주택자고, 나쁘게 말하면 갭투자꾼, 전세사기자죠. 2주택자부터 다주택자 취급 한 것부터가 패착이긴 하지만 위와 같은 사례를 잡으려고 시도한 건 사실이잖아요? 뭐 의도적으로 부동산 가격을 올리겠다고 작정하고 정책을 편 건 아니니까요. 선의가 무조건 좋은 결과를 가져오지 않는다는 게 문제지, 문재인 정부는 집값 안정을 목적으로 나름의 시도는 했다고 저는 판단합니다. 공급 줄이고 압박 세게 하면 저렇게 갭투자 하는 인간들이 내다 팔아서 집값 떨어질 줄 알았는데 끝까지 버텨서 오히려 올라버린 거죠.
24/04/21 04:01
정말 잘못 알고 계십니다. 그러고 보니 그 당시 정부가 왜 부동산에서 삽질을 계속 했는지 님의 의견을 보니 알겠네요.
다주택자는 전세사기자가 아닙니다. 주식을 많이 보유하고 있으면 주식사기범인가요? 인간이 부를 축적해서 버는 즉시 100% 사회에 환원하지 않는한 투자할 곳이 필요합니다. 보통 자본주의 사회는 자신이 사업을 하지 않는 한 부동산이나 주식으로 투자를 하게 됩니다. 선진국에도 다주택자들 당연히 있습니다. 하지만 수백채 가지면서 사기치는 다주택자가 별로 없는 이유가 뭘까요? 제도가 그렇게 하기 힘들기 때문입니다. 현재 보유 자산과 취득하는 부동산의 가치등을 평가해서 은행에서 대출 받을 수 있는 액수의 한도가 있기 때문에 수백채를 가질 수 없는 겁니다. 한국에서는 그런 시스템이 없었고, 지금도 없는데, 가장 큰 문제가 전세 제도 입니다. 다른 분들이 이미 많이 언급하셨지만 갭투자가 예전에 말하면 부동산 투기이죠. 그런 것이 쉽게 된 것이 전세 대출이 크게 증가한 2010년대 중반 부터입니다. 그 전까지는 다주택자라고 해봐야 돈 벌어서 몇채 가지고 있는 사람들이 전부였지 이런 식으로 대규모로 돌리는 사람은 없었습니다. 물론 현재도 다주택자의 대부분은 2, 3채 가지고 있는 사람입니다. 그런 사람들을 대상으로 [다시는 부동산으로 이익을 보지 못하게 하겠다]면서 말도 안되는 정책을 내놓으니 전월세 가격이 폭등하고 결과적으로 전세사기범들이 활동하기 더 좋은 환경이 되었습니다. 공급 줄이고 압박을 한다? 말도 안되는 정책이었습니다. 그런식으로 몇 명 안되는 사람들 핀셋으로 잡아내려고 하는 경제 정책은 필패합니다. 그보다는 차라리 시장 참여자들에게 전체적으로 영향을 미쳐서 자연스럽게 그런 행동이 이득이 없게 만들어야 합니다. 그 당시 정부는 전세 대출을 줄이고, 신축 공급을 늘리고, 다주택자 세금을 줄였어야 했습니다. 그런데 정확히 반대로 했지요. 그 결과가 어떻게 되었나요? 아직도 압박이 부족해서 그랬다고 생각하신다면.... 의도를 말씀하시는데, 많이 하는 얘기지만, 정책을 내는 사람은 경험하는 자리가 되어서는 안됩니다. 정책을 내는 사람은 결과를 제대로 만들 수 있는 사람이 되어야 하는 겁니다.
24/04/21 11:56
아예 제 말을 이해 못하신 것 같은데요...
저도 그 다주택자라는 정의부터가 잘못됐다는 걸 알고 있습니다. 말씀하신 부동산으로 이익을 보지 못하겠다고 목표로 잡은 이들 중에 본문과 같은 다주택자가 포함되어 있다는 말입니다. 문제는 그 범위를 너무 넓게 잡아서 2, 3주택을 가지고 있는 자들도 본문과 같은 전세 사기꾼으로 타깃으로 잡고 정책을 폈기에 망한 것이죠. 정책을 얘기할 땐 정치적인 색안경이 껴질 수밖에 없다는 거 아는데, 적어도 최초 목적에는 살인적인 집값 상승이 다주택자들에게 있다고 보고 여러 정책을 폈던 것이죠. 문재인 정부의 부동산 정책을 옹호하는 것이 아닙니다. 오히려 비판하는 것에 가깝죠. 다주택자의 개념을 2, 3채부터가 아니라 적어도 5채 이상으로 정의하고 저렇게 수백채를 가진 사람들을 타깃으로 잡았어야 했는데 너무 광범위하게 잡아서 역풍이 불었죠. 수습하는 과정에서도 직접 나서지 않고 참모들 뒤에 숨어서 정치적인 행위만 했고요. 결과적으로 정책은 실패했지만, 적어도 의도 자체에는 본문에 존재하는 대한민국 부동산의 문제를 해결하려고 했다는 것 자체는 분명하다고 생각합니다.
24/04/21 09:19
잘못 아시는게 많아 어디서부터 지적해야될지 모르겠는데
문정부는 초기에 임대사업자를 오히려 "권장"했습니다. 집값안정이 아니라 세금추징이 목적이었다고 비난받는 이유죠.
24/04/21 12:01
초반에 다주택자들을 윽박지르고 겁주다가 안 먹히니까 제도권으로 들어오게 하려고 한 것으로 알고 있습니다.
세금추징을 위해 집값을 왕창 올렸다는 건 음모론으로밖에 안 들리네요. 잘못된 정책으로 인해 결과가 그렇게 된 것이지, 적어도 의도 자체는 집값을 잡는 데 있었다고 봅니다. 누차 말하지만 문재인 정부 부동산 정책 지지 안 합니다. 오히려 의도와는 반대로 나온 결과로 절대 해선 안 될 정책 사례 1번으로 꼽아야 한다고 봅니다. 그리고 오히려 그래서 문재인 정부 부동산 정책의 목표가 집값 잡기였다는 걸 인정하지 않아서는 안 된다고 봅니다. 목적이 아무리 좋아도, 실행 방법이 잘못되면 정반대의 결과가 나오게 되니까요.
24/04/21 13:48
(수정됨) 실제 임대사업자한테 혜택준것도
덕분에 임대사업자 폭증해서 세금 많이 걷은것도 음모론이 아니라 사실 입니다. 집값 오른건 그에따른 결과중 하나고요.
24/04/21 01:20
은행 돈 횡령해서 따갚되 랑 본질적으로 다를게 없네요. 자산 가격이 오를 땐 내가 잘한 덕 이지만 폭락하면 아몰라 돌려줄 돈이 없다는 게.
24/04/21 01:29
400채든 한채든 리스크 헷지 안되어있어서 세입자 돈때먹으면 똑같은 놈이죠. 전세끼고 갭투자는 다 그런 리스크를 가지고 있죠.
24/04/21 01:35
결국 은행(금융)의 잘못이 가장 크다고 생각합니다.
은행이 우리 사회 시스템에서 하는 역할이 신용평가인데 그걸 제대로 안 한 거니까요. 그래서 전세 사기가 터지면 세입자는 전세대출해준 은행에 담보인 전세보증금 증서 던져주고 니들이 알아서 가져가라 하고 빠져나올 수 있게 해야 합니다. 은행이 제대로 담보물 신용 평가 했으면 사기가 터지는 전세에 전세대출 안해줬어야 하는 거니까요.
24/04/21 01:40
저건 몇백도 몇천도 넘는 몇만 % 레버리지로 봐야죠.
이런 레버리지 투자가 가능하게 만든 법이 가장 큰 문제죠. 은행은 법이 제한하는 한도내에서 가장 크게 돈 버는 방법을 찾는데, 은행에 책임을 지게 만들었으면 과연 은행이 저렇게 허술하게 관리 했을까요?
24/04/21 08:17
거주용 부동산 대출은 진즉에 강화했죠. 문제는 그건 강화하면서 전세대출은 오히려 풀어줘서 그냥 효과 1도없이 부동산시장에 무한정으로 돈 퍼다줫을 뿐이지
24/04/21 02:30
근본적으로 정부가 손댈 의지 없죠.
허그가 보증보험 자산가치 빡세게 평가해서 반려반려반려 때리면 정부에서 바로 허그 사장 정강이 차러 옵니다. 전세대출도 정부는 큰 혜택주는 것 마냥 확대시키지 못해서 안달인데 어느 은행이 정부기조에 반대할 수 있을까요 폭탄 돌리다가 터지니까 이제와서 뭐라하지만 무주택 전세가 꿀팁인 지금 상황에선 형태만 다를뿐 폭탄은 언제나 또 터집니다.
24/04/21 03:47
결국 전세 제도 자체의 문제 + 정부의 포풀리즘 때문인 거죠.
2000년대 전에 워낙 개인이 은행에서 대출을 받을 수 없으니 사인간의 융자라 할 수 있는 전세 제도가 발달했던 건 어쩔 수 없는 건데 이를 2000년대 이후 점점 개인도 은행 대출을 받을 수 있는 환경이 되면서 점점 전세 제도를 없애는 방향으로 갔어야 했습니다. 그런데 그러지 않고 은행 대출을 원활히 받을 수 없는 사람들의 불만, 그리고 집값이 올라가는 것을 조장하는 세력 (정부도 포함일 수 있...)의 생각이 맞아떨어져서 은행에서 전세 대출을 해주는 안되는 정책을 시작했고, 대출은 정부를 가리지 않고 꾸준히 증가해 왔죠. 이런 건 처음부터 아예 안하던가 바꾸려면 초기에 바꿨어야 했는데, 대출금이 커지면서 문제는 점점 해결되기 어려워지고 집값에 전세를 끼고 있는 한 집값이 꾸준히 올라가면 당장 문제가 없지만 한번이라도 삐끗하면 여러곳에서 문제 터지는 건 어차피 시간 문제였죠.
24/04/21 12:06
이런건 오히려 거품을 더욱더 키워서 뻥 터뜨리면 해결 가능합니다. 일본이 딱 그랬죠.
그냥 LTV 120% 해놓고 방치하면 됩니다. 서울을 팔면 캘리포니아를 살수 있다는 얘기가 나올때까지..
24/04/21 09:14
한참 갭투기 불탈 때 막아야 한다고 외치다 옹호하시던 분들하고 딴데서 대판 싸웠던 기억이 있는데, 그 분들은 아직도 갭투기 옹호하고 계실지 의문이긴 합니다.
24/04/21 09:23
전세대출 줄이고 1주택자든 다주택자든 자기가 가지고 있는 주택가격에 맞춰서 세금을 물렸으면 될텐데 전세 세입자나 1주택자는 보호해야할 대상이라고 생각하고 자꾸 정책을 추진하니 이상한 방향으로 흐르게 되죠
24/04/21 09:45
갭투기범을 모든 언론에서 갭투자자 라면서 돈을 얼마벌었네 투자방법은 어떻네 하며 상세하게 설명했죠 [괄호열고 원금손실에 유의하세요 괄호닫고] 이러면서요
24/04/21 09:28
아시는분은 아시겠지만 비슷한일이 주식이나 금융시장에 비일비재 하죠.
과거 서브프라임은 본문은 개미로 보일만큼 크게 해쳐먹은 사건이고요. 차이점은 피해자가 명확히 특정되지 않도록 제도나 상품을 복잡하게 설계하여 누구 잘못인지 파악하게 어렵게 만든 것 뿐이죠 크크크
24/04/21 10:46
결국 세입자가 자기 신용으로 돈을 빌려다가 집주인에게 빌려주는 것이 전세인데 세입자는 집주인의 신용을 평가할 능력이 없기 때문에 전세자금대출이 더 까다로와져야 한다고 봅니다
24/04/21 13:23
전 정권에서 그런식으로 하려다가 더럽게 욕쳐먹고 법인사업자 쪽으로 유도하고, 대출조이고 등등 하다가 폭망해버렸죠. 워낙 많은 사람들의 욕망이 얽혀있어서 법으로 제재하는게 거의 불가능한 것 같아요.
차라리 시장에 다 맡겨버리되, 제도적 지원도 일절 다 끊어버리는 게 답이 아닐까 싶어요. 개발구역 지정이라던지, 조합이라던지 하는 제도들도 전부 다 없애버리고, 무조건 해당 지역의 땅을 100% 확보한 주체만 개발이 가능하게 하고, 그대신 분양가 상한제라던지 하는 규제도 다 없애버리고요.
24/04/21 11:54
예전엔 투기꾼이라고 욕 먹을 일하던 사람들이
지금은 버젓이 방송에 나와서 자랑하는 시대가 되었네요 다음 세대 청년들만 불쌍해 지는 세상입니다
24/04/21 12:54
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24/04/21 13:16
복지성 전세대출 줄이고, 전세의 위험성을 홍보해야겠죠. 개인입장에서는 사실 좀 더 낮은 레벨의 집 월세를 선택하면 됩니다. 월세가 너무 아까우면 보증금 다 잃을 각오는 해야겠죠.
24/04/21 13:21
전세위험성이 대두된 23년이후 월세가 폭등중입니다. 전세가 아예 사라지는것도 좋은세상일지는 모르겠네요. 전세입자들이 전부 월세로 바뀌면 집값의 3-4%였던 월세도 집값의 8-10% 수준으로 오를겁니다.
24/04/21 17:20
근데 전세가 완벽히 좋은 제도인데 억까빔 맞고 휘청이는게 아니라
[집값이 계속 오르면] 이라는 전제가 휘청이기에 휘청인다 생각해서 뭐….어쩔 수 없는 결과가 아닐까 싶긴 하네요
24/04/21 19:11
전세의 본질은 개인간 대출 거래이기 때문에, 임대차 계약에서 제외하고 [대출 계약]으로 바꿔야합니다.
그럼 모든 법적/제도적 접근과 사람들이 전세에 대하는 기본 관점부터 달라질겁니다. 일단 전세계약서가 아닌 [대출계약서]를 앞에 놓은 채무자(집주인)과 채권자(세입자)는 계약의 리스크, 이걸 줄이기 위한 여러 장치들에 대한 고민을 더 하게 되겠지요. 그리고 전세가 사금융이긴 하지만 일단 기존 제도권 금융과는 좀 떨어져서 따로 돌아가는 세입자들의 자본으로만 돌아가던 사금융 시장이었는데, 지난 13년 박근혜 정부에서 법을 개정해서 현재와 같은 전세대출을 만든 이후로는 투자자들을 위한 우회 대출 창구가 되어버렸기 때문에 이젠 없애고 제도권 금융으로 바꿔야할 시점이라고 봅니다. 그러기 위해선 일단 전세는 대출 계약이라는 기본 본질을 모두에게 이해시켜야겠죠. [전세 = 대출 계약] 이라고 정의하는 순간, 채무자에 대한 신용평가, 담보물에 대한 가치평가, 총 대출 금액에 대한 제한 필요성, 부실 시 대출금 회수 방안 등등이 같이 논의되면서 관련 제도도 정비가 될 것입니다. 그리고 문제가 되는 전세대출도 필요성 부터 원점에서 논의되겠죠. 은행에서 사금융 채권자에게 자금을 공급해주는 대출이 존재해야하는가부터 다시 논의가 될 것으로 보입니다.
24/04/21 19:30
전세계약은 임대차 계약에 속하기 때문에 일반 사적 금융 거래보다 더 법적 보호를 받게 됩니다.
이걸 없애고 일반적인 대출계약으로 바꾸어야 한다는 것은 임대인에 대한 법적 보호 장치를 없애겠다는 말과 똑같죠.
24/04/21 20:17
위에 언급한대로 전세는 앞으로 제도권 금융으로 흡수해야한다고 봅니다.
또한, 사용가치 기반의 월세와 다르게, 전세는 기본적으로 금리에 연동이 될 수 밖에 없습니다. 즉 어떠한 주택의 사용가치가 월 100만원이라면, 그 집에 대한 월세는 계속 100만원을 유지하겠지만, 전세금은 금리가 절반으로 떨어진다면 2배로 올라갈 수 밖에 없습니다. 동일 사용가치(이자)대비 레버리지 원금이 2배가 되니까요. 그래서 월세 기반의 상가임대차보호법의 계약갱신청구권은 기한이 10년이어도 부작용이 크지 않았던 것에 비해서 전세 기반의 주택임대차보호법은 계약갱신청구권 도입 시 부작용이 컸던 것입니다. 전세금은 쉽게 변하지 않는 사용가치에 기반한 것이 아니라서요. 이러한 본질적 차이 때문에라도 전세는 임대차 보호법에서도 빼야합니다. 대신 과도기에는 보증보험 의무가입 등으로 법적 보호 장치를 마련해야겠죠. 보증보험 의무가입만 해도 위에 언급한 채무자 신용평가, 담보물 가치평가, 대출금 회수 방안 같은 것이 상당부분 해결될 것입니다. 물론 보증보험공사 부실을 막기 위해 기준을 지금보다는 좀 엄격하게 해야할 것이고요.
24/04/21 21:45
그렇게 해 봤자 임차인의 법적 부담만 더 늘어났지 전세금에 대한 리스크는 현재와 차이 없을텐데 그걸 왜 하는지 모르겠습니다.
그냥 전세라는 제도 자체가 나쁜 거니까 없애겠다라는 주장과 다를 바 없는 듯 하네요.
24/04/21 19:19
그리고 모두가 인정해야할 것이, 전세때문에 대한민국 주거용 부동산 투자는 매우 쉽게 이루어진다는 점입니다.
부동산 관련 대출 한번 받아보신 분은 아시겠지만, 투자용으로 상가/토지 등의 부동산 대출을 하려면 각종 은행 대출 심사부터 이자와 원금에 대한 상환 전략까지 고민해야하는 부분과 실무적 절차가 상당합니다. 근데, 전세를 낀 주거용 부동산 투자는 매우 쉽습니다. 매물과 매매가와 전세가의 차이, 소위 갭 금액만 있으면 하루에 수십채 구매도 가능합니다. 그냥 갭 금액주고 계약서 쓰면 끝이에요. 부동산 활황기 때 보면 주말 동안에 갭이 적은 지방 같은 곳에 버스타고 내려온 아줌마들이 수십채 쓸어갔다 라는 말이 나오는 이유가 다 전세때문이죠. 이렇게 주거용 부동산 투자를 누구에게나, 쉽게 해주는 수단으로 활용되는 전세가 지금도 계속 같은 형태로 존재해야하는지는 진지한 논의가 필요한 시점이라고 봅니다.
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