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21/09/13 21:47
더 많은 재건축이 가능했을탠데, 재초환이라는 핸디캡을 뚫을수 있는 소수의 재건축단지를 (조금 비싸게) 노나먹는거니까요...
강남의 비싼 단지가 아니어도, 서울 재건축은 늘 메이져 시공사의 리그였습니다.
21/09/13 21:46
예상 가능한 흐름이죠. 정부에서 초과 이익을 환수하겠다고 하니 최대한 크고 좋게 지어서 공사비를 올리고 초과 이익을 적게 남김.. 가진 사람들은 베풀 수 있는거 아니냐 말은 쉽지만, 현실은 가난하건 부자건 사람들은 자기 주머니에 손대는거 정말로 싫어하죠. 정부 정책 의도만 놓고 너무 아름답고 이상적이지만, 이건 현실 대한민국이 아니라 포니 동산에나 어울릴법하지 않나 싶습니다.
21/09/14 11:52
동감합니다. 큰 정부를 지향하며 많은 공무원을 거느리니깐 어쩔 수 없이 국민/기업 호주머니를 어떻게든 털어 먹으려고 하지요.
제발 좀 작고 효율적인 재정 체제로 바꾸고 민간 경제가 알아서 하게 놔뒀으면 좋겠습니다. 부의 재분배를 명목으로 정부만 돈 펑펑 쓰는 거 너무 싫습니다.
21/09/13 21:51
임대아파트는 표준건축비라고 법으로 강제한 건축비만 받게 하는데, 그게 평당 200만인가 그쯤 했던걸로 기억합니다. 3배 차이가 나버리네요(...)
21/09/13 22:02
(수정됨) 재초환같은 똥짓거리를 해도 이런 식으로 우회 상승이 안 되면 그게 비정상적 시장이겠죠
다분히 예상가능한 전파 경로인데 이 재초환같은거 날치기로 통과시킨 그 시절 그 인간들은 진짜 뚝배기 좀 깨져야 현 정권과 180이 똥싼거도 종부세 강화 재초환 부활 분상제 같은 있던거 재활용한게 크니... 10년 넘게 지났어도 부동산은 이게 다 노무현 때문이다 소리 좀 더 먹어야할듯 합니다 도대체 왜 경제학과 인간 심리 위에서 군림하려는지 모르겠네요
21/09/13 22:12
돈 뺏겠다는데 안 뺏길 방법이 있으면 당연히 그 쪽을 고르지요. 뺏기느니 불태운다.. 상식 아닙니까.
더군다나 그냥 태우는 것도 아니고 내 집에 쓰는 돈이라면?
21/09/13 22:27
‘재건축초과이익환수제(재초환)로 부담금을 내느니 공사비를 높여 최고급 아파트로 짓겠다’
어짜피 나가는 돈 똑같으면 당연히 이렇게 해야죠
21/09/13 22:28
수요와 공급
당연한 진리를 따르지 않고 계속 이상한쪽으로 규제를 하는건 도대체 무슨 생각 일까요? 막말로 서울, 경기에 노후 된 아파트 다 철거하고 검단신도시급으로 공급을 무한이라 생각하고 뿌리고 낮은 금리에 대출 90%까지 풀면 게임 끝날텐데 이걸 모르네요.
21/09/14 02:56
(수정됨) 공급이 필요한 것은 맞는데, 신도시 분양 등 빈 땅에 주택을 공급하는 것과 달리 수도권 재건축/재개발은 부동산 상승기 때는 진행하기 어렵습니다.
그 이유는 바로 재건축 공사 기간 동안에 해당 주택들이 [멸실]되기 때문입니다. 1만세대 재건축해서 3~4천세대 추가 공급이 가능하다고 해도, 약 3~4년의 이주 및 공사 기간 동안은 해당 지역에서 1만세대의 주택이 사라져버리거든요. 그래서 상승장 때 재건축/재개발 이주 수요가 겹치면 주변 매매/임대 시장이 폭등하는 효과를 유발합니다. 이런 문제때문에 대부분의 재건축/재개발이 부동산 침체기 때 허가나고 진행되는 것이 현실입니다. 침체기에는 이주 수요로 인한 부작용 발생 가능성이 적고, 오히려 부동산과 건설경기를 부양하는 효과가 있으니까요. 그런데 문제는, 막상 또 부동산 침체기 때는 사업이 진행이 잘 안됩니다. 대부분 미래를 비관적으로 보고 투자 수요도 잘 안붙어서요. 그게 재건축/재개발이 성공하지 못하는 가장 큰 이유입니다. 지난번 상승장 때 서울 전역에서 뉴타운 열풍이 불었다가, 침체기로 바뀌면서 대부분 지역의 사업들이 좌초한 것이 대표적인 사례죠. 그래서 재건축/재개발의 달콤한 과실을 얻는 곳은 대부분 침체기 시절의 비관적 전망을 이기고 사업을 진행한 곳들이죠.
21/09/13 23:39
냠냠..
재건축 얘기만 하자면 원래 딜을 하려면 뭔가를 주고 다른 하나를 받아야 하는데 이걸 한쿡인들은 잘 못함 트럼프 언냐가 잘하죠.. 냠 물론 이 정부와 이전 서울시의 입장은 재건축을 해주는것 자체가 특혜다! 그러니 너그들은 다 받아들여라~~ 이런 상황이었죠.. 재건축을 하되 용적율을 높힘 건폐율을 높힘 임대 제외(어짜피 그 동네에 임대들 넣어봐야 별 효과 없어요.. 이상한짓만 하지. 대놓고 임대 차별해서 지음..) 층수높힘. 이렇게 특혜에 가까운 혜택을 걍 주고 그럼 뭘 받느냐? 기부채납을 받는겁니다. 용적율과 건폐율을 높히고 많이 짓게 하고 용적/건폐율 높이고 높은 층수로 지으면 원래 2천세대면 그거 2배 혹은 그 이상 짓습니다. 2천세대에서 5천6천세대 나오면 우선 공급이 늘고 (1:1 재건축 하면 세대수 하나도 안늘어남) 늘어난 세대를 모두 다 기부채납 받아서 그걸 팔아서 그 돈으로 임대아파트 다른 좋은데에 지어서 주면 됩니다용.. 냠냠. 저정도 혜택이면 재건축 조합들도 임대 없고 머찌게 타워펠리스처럼 지을 수 있다면 그리고 사업 진행도 빠르게 된다면 기부채납 한다고 해도 크게 반대 안할껄요..
21/09/13 23:56
재산세 오른거랑 재건축 기부채납으로 주택기금을 조성해서 서울 전역의 공원부지를 신나게 구매하고 특별법으로 용도변경해서 임대아파트를 죽죽 지으면….
21/09/14 00:02
냠냠.. 서울 전역의 공원부지에 아파트를 짓는건 누구도 찬성하지 않을거라서(그게 가능했다면 용산 공원에 임대 때려박았겠죠? 냠냠냠)
걍 서울과 바로 붙어있는 경기도 지역에 임대 팍팍 지어서 올리면 됩니다.
21/09/14 00:10
정부가 부동산 장사한다/임대차별한다고 욕먹는데다가 소셜믹스로 지지층 탄탄히 다지고 서울에 많이 살게 한다는 본질적 목적이 훼손됩니다. 질투와 시기를 한땀한땀 모아서 먹고 살아야 하는 입장에서는 훤히 보일겁니다. 그들에게 당장 강남의 특혜가 배아프지 다른데 좋은 임대주택? 그런거 눈에 하나도 안 들어옵니다. 강남 욕하고 시기하면서 누구보다 강남 입성하길 원하는 사람들인데 강남에는 임대 안짓겠다?바로 대선 패배 직행각이죠.
21/09/14 00:21
냠냠... 그렇게 정치적으로만 생각한다면.. 지금 문제는 해결이 안되겠지요...
자~ 그럼 강남에 아파트 사러 갑... 아!!!!! 돈이 없넹.. 냠냠..
21/09/14 00:35
명령 대신 딜을 해야 한다고 하고, 조합 반대 등 정치 논리를 생각하시길래 그랬지요. 정책 입안과 결정을 하는 사람이 정치인과 일부 행정가들임을 감안하면 정치를 빼놓고 생각할 수 없는 주제이긴 합니다만, 정치적으로 생각하면 해결이 불가능한 문제라고 하시니 결국은 이 문제는 해결이 불가능한 문제인걸로...
21/09/14 00:44
재초환은 진짜 개 거지같은 제도입니다.
이 정부 부동산정책 자체가 재앙수준이긴 한데 재초환때문에 집안 현금 다 털릴 생각하면 암담합니다 진짜
21/09/14 01:20
좋은 방향으로 바뀐거같은데요. 싸게짓고 이득 왕창남기면 십년지나서 문제생기는 패턴을 없에기 힘들죠. 층간소음도 최대한 줄이도록 시공해줬으면 좋겠네요
21/09/14 02:25
세금을 걷는것도, 세금을 적게 내기 위해, 아파트를 더 고급스럽게 좋게 짓는것도..
둘다 충분히 그럴수 있는거 같은데 말이죠-_-a 이런일이 있을수 있으니.. 거기다가 세금을 걷으면 안되지~! 하면 그게 더 이상한거 같은데 말이죠 ps. 절세목적으로, 지출이나 투자 소비를 늘리는건 거의 모든 분야에서 늘 일어나는 일이죠.. -_-;; 막을수도 없고, 막을 필요도 없는....
21/09/14 02:48
세금을 걷으면 안된다고 하는 이유는 저런 방식을 사용하는게 불가능한 재건축 단지들이 많기 때문이죠. 저런 몇몇 케이스를 제외하면 재초환 때문에 재건축을 통한 공급이 막혀 있으니 재초환이 문제라는 겁니다.
21/09/14 06:38
네 세금 걷으면 안돼요
실현되지도 않은 집값 상승에대해서 왜 세금을 내야하죠? 나중에 팔때 양도세 깎아주나요? 집값내리면 공사비 더 줄것도 아니면서 크크 그냥 뭐같은 법입니다
21/09/14 08:24
3년전이긴 한데
반포주공 1단지 조합원 평균연령이 74세였고, 시뮬레이션 돌려봤을 때 조합원 1인당 8억4천만원 초과이익 환수금이 발생했습니다. 이렇게 되면 그냥 재건축 자체가 진행이 안됩니다. 다들 현금 몇 억씩 쌓아놓고 사는 것도 아닌지라 그냥 아예 추진 자체가 올스탑됩니다.
21/09/14 12:09
재건축에 대해 규정한 도시 및 주거환경정비법 제1조로 제 의견을 갈음하겠습니다.
"이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다."
21/09/14 14:41
돈만보고 재건축하는 사람이 어딨나요? 돈은 많은 요소 중의 하나일 뿐입니다.
애초에 돈이 동기인 걸 죄악시하는 것도 이상한 거고요.
21/09/14 14:47
주거환경 개선사항이 없으면 재건축 사전단계인 안전진단 통과조차 안됩니다.
돈만 보고 재건축이라니 대체 무슨 말씀을 하시는 건지 모르겠네요..
21/09/14 14:57
제가 말씀드리고자하는건 주거환경 개선이 1순위지 초과이익은 부차적이어야한다는 것입니다. 이게 이상한건 아니라고 보는데요. 그리고 주거환경 측면을 보면 이익을 줄이고 좀 더 용적률을 줄인 저층이 되는게 좋게 되는게 낫다고 생각되는데요. 한남 더힐처럼요. 현재 환수제로 인해서 오히려 건축비에 돈을 쓰게 되니 부실공사확률도 줄어들고 더 좋은 아파트가 되게끔 하는게 좋은 방향이라 생각되서 남긴 댓글입니다.
21/09/14 15:37
파란미르 님//
개인적으로는 주거환경 개선이 1순위지만 초과이익이 1순위, 주거환경 2순위여도 이상한건 아니라고 생각하고요 현행 재초환 제도는 재건축 추진 자체를 가로막는 제도이지 건축비에 돈을 더 쓰라고 유도하는 제도가 결코 아닙니다. 그리고 한남더힐은 그냥 1종 주거지역&2종 주거지역(7층 이하)이라는 용도에 맞게 설계하고 지은 것일 뿐입니다. 다른 지역도 정해진 용도에 맞게 설계하고 지으면 될 일이구요
21/09/14 16:44
파란미르 님// 현찰을 거의 추가투입하지 않고도 새 집을 건축할 정도의 용적률이 보장이 안되면 집주인들이 굳이 재건축을 할 동인이 없죠. 그게 정치적 시각에서 아니꼬울수는 있는데 그렇다고 1대1재건축을 한다거나 하면 진짜로 그만큼 인구를 수용할 수 있는 집을 지을 수 있는 기회가 날아가는 겁니다. 말 그대로 그사세 실현되는거죠
21/09/14 20:39
파란미르 님//
1:1재건축하면 공급 더 줄어서 문재인정권이 더 욕먹는다고요 왜이리 사람의 욕망을 통제하려하는지 모르겠어요
21/09/15 02:26
disasterOfSun 님// 문재인 정권 욕먹는거야 그렇다 치고 정책이 좋은데요. 재초환은 공사비용 이외 이익을 세금때리는거라 1:1재건축은 아예 불가능할겁니다. 공사비용 대려면 세대수가 늘어나야하니까요. 대신 무작정 돈벌라고 부실공사+용적률 한계까지 늘리는걸 방지하는 좋은 정책인것 같습니다. 그리고 욕망은 절제와 통제가 있어야 건전한겁니다. 시장경제에도 반독점법같은 욕망 견제수단이 있어요. 그냥 내맘대로 다 할수 있는건 방종이죠.
21/09/15 19:50
파란미르 님//
이게 반독점 행위인가요? 그렇게 통제하려다 지금 부동산 사태를 만들었죠 25번을 실패해도 이해를 못하면 그건 지능의 문제라고봐야죠
21/09/14 13:01
질문이 이상합니다... 자기 땅에 건물을 새로 짓고 말고는 그 땅주인 마음이고, 반대로 '재건축을 그렇게까지 막아야 될 이유가 있나요?' 가 적절한 질문이죠... 자기 땅에 자기 돈 들여서 집 짓고 일부 공급에도 기여하겠다는데 거기서 일부 토지는 떼어가고, 이익이 발생하면 떼가고 하는 것 자체가 지나친 재산권 간섭이죠. 단독주택을 예로 들면, 노후되었거나, 아니면 그냥 새로 짓고 싶어서 내 돈으로 새로 짓겠다고 하는데, 나라에서 다시 지으려면 토지 일부를 나라에 바쳐야 되고 그걸로 임대 하겠다 그러고, 집값 오른 만큼 또 돈 가져가겠다 하는 겁니다. 그럼 누가 하나요.
적절히 민간 재건축을 촉진 시키는 것이 세금 안 쓰고 주거환경 개선하는 효과도 있고, 늘어난 세대수 만큼 주택 공급 효과도 있어서 정부 입장에서는 손 안 대고 코 푸는 겁니다. 그런데 인간의 영리추구 활동을 죄악시 하는 관념으로 못하게 하니 주거 환경 개선도 안되고 주택 공급도 안되고...
21/09/14 13:56
우리나라 뿐만이 아니라 시정부차원에서 아예 재건축 잘 못하게 하는곳도 많은 걸로 알고있습니다.
땅 샀다고 자기 맘대로 다 결정하는건 불가능하지 않나 싶네요.
21/09/14 14:23
외국에서 재건축 못하게 하는 곳 많지 않고 관광지 근처 등의 특수한 경우에 한해서만 규제가 있는 곳들이 있습니다.
대부분 선진국에서는 특히 도심지에서 우리나라처럼 전방위적으로 재건축에 제동을 거는 법과 비슷한 법이 없습니다.
21/09/14 09:42
설마 그렇게까지야 하겠어라는 안일한 마음가짐 앞에
인간의 이윤추구는 한계가 없다는 사실이 만나면 벌어지는 일 이렇게 정리하면 되려나요?
21/09/14 16:40
농담으로 하신 말씀 같지만 진지 좀 빨자면
기둥식으로 지으면 층간소음이 해결되지만 층고도 높아지는 관계로 현행 규제(층수&높이제한) 하에서는 채택이 어렵습니다.
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