두달쯤 전에 이지사께서 이런 얘기를 한 일이 있습니다.


“주택관리매입공사(가칭)를 신설해 국가가 주택 가격의 하한선과 상한선을 관리하겠다” ​

"집값이 지나치게 떨어지면 매입공사가 주택을 매매(수)"

“역으로 공급 부족으로 가격이 급등하는 상황에서는 매입공사가 시장에 물량을 내놓을 수 있다”

- 이재명. 2021.07.02


부동산 가격을 정부가 원하는대로 만들(이라기보다는 사실상 주가조작비슷한 시장조작-지속가능성은 낮은-이라고 봐야하겠지만)겠다는 얘기고​ 그 수단은 간단합니다.
가격이 너무 떨어지면 정부가 매수. 가격이 너무 오르면 정부가 매도. 그러면 가격이 정부가 원하는대로 만들어진다는 겁니다.

이게 뭔 이상한 짓이냐고 하실분들이 많겠지만, 개인적으로는 '말은 되긴 되네'라고 생각했습니다. 현실성 여부를 떠나 저렇게 하면 실제로 가격에 영향이 발생하기는 한다는 겁니다.


일단 가격의 하락을 방어하는건 쉽게 됩니다. 그냥 막 사면 되죠. 돈을 그런식으로 막써도 되느냐 하는 문제는 있지만, 그 문제를 무시한다면 어쨌든 되기는 됩니다. 물론 정부가 돈을 써서 시장의 근본적인 방향 자체를 바꾸는건 주식시장과 마찬가지로 절대로 불가능하기는 하겠습니다만 하락의 강도를 크게 줄이는 정도는 충분히 가능할 수 있습니다.


그런데 상승을 막는건 그렇게 간단한 문제가 아닙니다. 아주 충분한 수량을 보유하고 있지 않으면 매도라는걸 할 수가 없기 때문입니다.

그리고 그 보유라는건 수량도 수량이지만 특정 지역으로 편중되지 않아야 합니다. 또한 특정 지역 내에서도 매우 골고루 보유해야 합니다.
어떤 지역에서 1000가구짜리 단지가 10개 있다고 할때, 1군데만 500개 가지고 있어봐야 그걸 매도함으로 인한 시장에의 영향은 제한적입니다. 10군데에 각각 50개씩을 가지고 있어야 그 중 일부가 특정 시기에 동시에 매물로 나오며 시장에 전반적으로 주는 영향이 강해지죠.

보유수량의 절대치는 당연히 높아야 합니다. 조금 가지고 있는 상태에서 팔아봐야 '쟤들 가지고 있는거 얼마 안돼'라고 무시받기 쉽습니다.
무시를 받고 있지 않은 상태에서 충분한 물량이 출회되면 그걸 일부러 받아내기 위한 대량의 매수세 유입은 제한적일 수 있지만, 무시받고 있는 상태에서 출회되면 그 물량을 누군가에게 순식간에 퍼다주는 것 밖에는 되지 않습니다.

보유수량 및 연간 매도물량의 적정치가 어느 수준이냐 하는 것을 알 수는 없지만, 그냥 느낌상으로는 전체 주택수 중 약 10% 가량, 최소한 5% 이상의 수량을 보유하고 있어야 할 것 같습니다. 또한 연간 기준 매도물량은 1% 가량은 되어야 효과가 충분할 것 같습니다.
미국의 경우 판매중인 집의 총량은 장기적으로 1.x%~0.x% 정도를 오갑니다. 한국은 신축(분양)이든 구축(매매)든 미국에 비해 기본수치가 1.5~2배 정도는 높은 느낌이라, 매도물량이 1% 늘어나는건 미국으로 따지면 0.5% 정도가 늘어나는 것에 비할만 합니다.

총 보유수량은 전국 기준으로 200만호 정도, 최소 100만호 이상은 가지고 있어야 무시받지 않고 매물을 출회하는게 가능할 것으로 생각되며, 연간으로 10~20만호 정도는 매도물량을 내놓을 수 있어야 충분한 효과를 낼 수 있다고 가정할 수 있습니다.


보유수량이 그 정도가 되어야 한다는 것을 바꾸어 말하면 '그만큼의 물량을 앞으로 정부가 매입한다'는 것이 됩니다.
위에서 말했듯 그 보유라는건 편중되지 않은 형태가 되어야 하기 때문에 우리 주변에 보이는 모든 단지들을 전부 매입 대상으로 하게 됩니다.
정부 명의의 신축을 왕창 지으면 되지 않느냐. 돈은 그렇다쳐도 지역적 편중성이 너무 심해집니다.
좀 정상적인 입지를 신규개발함을 통해 그 중 일부가 정부 명의가 되는 식으로는 그만한 보유수량이 되기까지 너무나 많은 세월이 걸립니다.
그 세월을 상당히 많이 단축한다해도 한 10년 정도로 설정을 해볼 수 있을텐데, 그렇게 많이 단축하려면 정말 이상한 입지에 하지 않으면 수량이 그렇게 나오질 않습니다. 뭐 어디 포천, 가평, 여주같은데다 50만호 만들면 참 재미있는 일이 일어나겠네요.


즉, 주택관리매입공사(가칭)가 매매를 통해 가격을 통제한다는 것은 '연간 20만호 가량을 10년간 매입한다'는 것을 뜻합니다.
그리고 그 매입대상은 여러분 주위에 있는 모든 곳들입니다.

돈을 얘기하면 너무 머리아프므로 일부러 돈은 계속 빼놓고 얘기했는데, 실제 돈이 얼마나 드는지 한번 생각을 해볼까요.
5억으로만 잡아도 1년에 100조원씩인것 같네요. 10년간 1년에 100조원씩 써서 집을 산다.. 대단합니다.


매수는 하락기. 매도는 상승기에만 하는게 이 정책의 취지이므로, 이 정책이 실제 실행된다해도 그것이 앞으로 10년간 그 매수가 일어남을 뜻하지는 않습니다.
매수를 할만한 시기가 언제쯤 있을까요. 개인적으로는 2026~2027 즈음에 있을 수 있겠다 싶습니다. 근데 그래봐야 2년 정도네요.
나머지 8년은 어디서 채울까요. 2030~2034즈음에 하락기가 있다고 친다면 그거 합쳐도 총 7년입니다.

충분한 보유수량이 확보된 이후부터가 '상승기에 매물을 출회'하는 것의 실행 시점인데, 위의 경우 그 시점은 13년 후에도 오지 않습니다.
아마도 충분하지 않을 가능성이 크지만 그냥 된다고 친다면, 한 15년 후쯤에는  실행이 될수도 있긴 있습니다.


그러면 이 정책의 정체는 과연 뭘까요.
상승기에 매도하기 위한 정책은 일단 아니라는걸 알 수 있습니다. 정책이 과연 얼마나 유지될지 의문이며, 계속 유지된다한들 상승기에 매도는 한 2037년쯤 가야 실행되고 있을 수 있습니다. 20년 후에 일어날 일이 정책의 목적이 될리는 없습니다.

그럼 남은건 하나죠. 향후 있을수 있는 하락기에 매수하기 위한 정책입니다.
하락기에 매수하기 위함이라 함은, 언제가 될지 모를 그 하락기에 발생할 하락의 강도를 대폭 낮추기 위함이라는 뜻입니다. 그리고 아주 개인적인 관점으로는 그시기가 2025(하반기?)~2027년 즈음. 즉, 다음 정부 말기가 됩니다.

집값의 2~5년 정도 단기적인 전망을 구매에 중요하게 생각하는 분들도 꽤 있겠지만, 10년 이상의 장기적인 전망을 중요하게 생각하는 분들 또한 꽤나 많을 것으로 압니다. 10년 이상 살겠다고 생각할 경우는 전망 기간 또한 길어질 가능성이 높죠.
전망과 보유의 기간이 그렇게 길다는 것은 앞으로 도래할 장기적인 침체기를 그냥 보유하며 견딘 후 그 다음 상승기에도 계속 보유를 한다는거고, 그 이후에 각자 개인적인 가정 사정에 따라 그 다음 계획을 실행한다는 건데, 침체기에 있을 조정의 강도가 얼마나 되느냐 하는건 꽤 신경이 쓰일 수 있는 부분입니다.
그런데 이와같이 그 조정에서 하락을 거의 막아버리고 기간조정의 형태로 만들겠다는 정책이 나오는 것은 그 조정 이전까지의 기간 동안 사람들이 구매와 보유를 하는데 있어서 어떤 태도를 보이느냐 하는데 상당한 영향이 있을 수 있습니다.

결과적으로 이 정책은 상승을 키우고 하락은 원천봉쇄하기 위한 목적을 가진 것으로 생각됩니다.


개인적인 관점에 따르면, 한국과 세계의 금융, 부동산 시장은 기본적으로 상당히 최근인 2008년에 매우 역사적 의미를 갖는 위기를 겪었던 지라 그런게 20년 내로 재차 되풀이될 가능성은 희박하던 참이었습니다. 2040년대 내지는 늦으면 한 2058년쯤은 가야 그 비슷한게 하나 나오는게 정상이지, 그런게 금방 또 나오는건 너무 부자연스럽습니다.

이번에 그런게 안나온다는 것은, 2025년 이후 시장의 분위기는 1973년 이후 혹은 1991년 이후와 같은 느낌으로, 2008년 이후에 비해 훨씬 부드러운 분위기가 된다는 것을 의미합니다.

1973년 이후일 경우 명목가격 상승 - 실질가격 하락(물가의 큰 상승) 침체기 코스가 되고, 1991년 이후일 경우(미국 분위기 기준) 하락이 매우 짧고 얕으며 재상승은 매우 조속히 시작되는 코스가 됩니다.

2010년대의 한국은 과거에 비해서는 훨씬 선진국스러운 상태를 갖추면서 부동산 시장 기준으로는 침체를 과거에 비해 덜 겪은바 있고 미래에는 그런 현상이 더 심화될 것이라고 본다면, 바로 그 점도 위의 두 코스로의 진입 가능성을 높이는 점이 됩니다.
거기에 위와 같은 정책이 실제로 가동된다면 그것은 '약간 아픈 정도의 하락'마저도 원천 봉쇄하는 결과를 낳게 되기에 그 또한 가능성을 더욱 높입니다.
바로 그것이 이 정책의 목적으로 보입니다.