최근 미디어에서 ‘전세의 월세화’, ‘전세 종말’과 같은 단어들이 다시 유행처럼 나타나기 시작했습니다. 사실 소위 전세 종말론이 처음으로 수면 위로 올라온 건 아니고요. 아마 ‘전세 종말’, ‘전세 소멸’과 같은 단어들이 본격적으로 미디어에 노출되기 시작한 게 2010년 정도로 기억합니다. 글로벌금융위기의 영향으로 “이젠 부동산(주택) 시장의 패러다임이 달라졌다”는 맥락의 칼럼, 인터뷰를 심심치 않게 볼 수 있었죠. 주장의 근거는 명쾌합니다. “주택시장이 하락세로 반전되어 매매로 환승하는 전세 임차인이 줄고, 임대인 또한 매매로 인한 차익(전세 제도가 유지되는 원동력)을 기대하기 어려우니 임대수익(월세)으로 핸들을 돌리는 경향이 매우 강해질 것”이라는 말이었죠.



데이터를 확인해볼까요? 19년 중앙일보의 칼럼을 보면 매년 1월 기준 서울시 아파트 임대차계약 중 전세의 비중을 보면 11년 84.6%에서 16년 62.4%로 하락하는 추세를 보였습니다. 이대로 쭉 더 치고 나가 전세와 월세의 비중이 역전되었더라면, 정말 전세 종말을 걱정해야 했을 수도 있을 것 같습니다. 허나 이후 다시 반전해 19년엔 73.1%로 회복합니다. 기사엔 나오지 않지만 직접 찾아보니 20년에도 73.3%를 기록했고요. 하락장 때 논리를 이용해 해석하자면 “주택시장이 상승세로 반전되어 매매로 환승하는 전세 임차인이 늘고, 임대인 또한 매매 차익을 기대하며 시장에 들어오기 시작했다”고 할 수 있습니다. 실제로도 그랬고요. 다만 이 설명만으로는 불완전한 것 같습니다.



지루한 이야기를 늘어놓자면 첫문단에서 잠깐 언급했지만, 사실 전세 제도를 유지케 하는 원동력은 매매 차익입니다. 임대라는 건 무언가를 빌려주고 그에 대한 사용료를 받아 수익을 얻고자 하는 행위인데, 이 전세라는 놈은 사용료를 받지 않습니다. “전세 보증금을 은행에 넣으면 이자수익이 나오는데 그것도 일종의 사용료라고 볼 수 있지 않냐?”는 의문이 들 수도 있는데, 우리나라에 임대 형식이 전세만 존재한다면 모를까, 월세라는 옵션이 존재하기 때문에 오히려 정확히 따지자면 전세는 손해를 보면서 무언가를 빌려주는 방식입니다.



KOSIS에서 찾아본 최근 서울 아파트의 전월세전환율은 4%입니다. 예금 금리는 2% 정도죠. 아무리 바보더라도 연 4%의 월세(임대수익)을 포기하고, 전세금을 받아 2%의 이자수익만을 얻겠다는 집주인은 존재할 수 없습니다. 그런데 세상에 그렇게 많은 바보가 존재하는 이유는 바보들의 기대수익이 임대수익이 아니라 매매 차익이기 때문이죠. 다시 말해 전세는 세입자의 보증금을 활용한 레버리지 투자 수단입니다. 그런데 임대인이 레버리지 투자를 하려고 할 때 선택할 수 있는 옵션이 전세 임차인 찾기밖에 없을까요? 생각해보면 하나 더 있는 것 같습니다. 바로 은행 말이죠. 레버리지 거래를 하기 위해 필요한 자금을 은행에서 쉽게 조달할 수 있다면 전세입자를 오매불망 기다릴 필요가 없습니다. 즉, 전세는 누구나 잘 알 듯 사금융이고, 사금융의 상대는 제도권 금융(은행)입니다. 제도권 금융을 이용하기 어려우면 사금융이 커질 것이고, 이용하기 쉬우면 사금융이 작아집니다.

  

위와 같은 관점에서 다시 11~19년 전세 비율 통계를 보면 15년까지는 제도권 금융의 접근성을 높이는 정책의 시기였습니다. LTV, DTI 같은 규제들이 완화 혹은 해제되기도 했었죠. 16년부터는 완화되었던 규제가 일몰되며 다시 조이기에 들어갔고, 정권이 바뀐 17년부터는 다들 아시다시피 더 강한 조이기가 시작되었죠. 즉, 제도권 금융이라는 수도꼭지를 열면 전세 비율이 줄고, 수도꼭지를 잠그면 전세 비율이 늘어난다는 점을 알 수 있습니다.



현재 불만이 없는 사람을 찾기 어려울 정도로 강하게 수도꼭지를 잠그고 있는데, 정말 전세가 소멸될 수 있을지 의문입니다. 물론 임대차 3법과 전세대출 규제의 영향으로 반전세, 월세가 좀 더 늘어날 수 있다는 점은 동의하고, 실제로 21년 자료를 찾아보면 60.4%로 전세 비율이 다시 하락하고 있기도 합니다. 다만 임대차 3법과 전세대출 규제가 “은행 레버리지를 못 쓰면 결국 전세 레버리지를 쓸 수 밖에 없다”는 진리에 가까운 명제를 뒤흔들 정도로 강력한 변수인지는 모르겠습니다. 오히려 전세의 종말이 시작될 수도 있는 찐 변곡점은 아마 “우리네 제도권 금융에서도 LTV 90~100%를 해주겠다”는 소식이 들릴 때 아닐까요?






*덧 : 임대인 관점에서의 전세 제도의 본질만 이야기하다 보니 꼭 전세가 악의 축인 것처럼 들릴 수도 있을 것 같습니다. 반대로 전세는 서민들의 저렴한 주거 수단이자, 목돈 형성을 위한 초석이라는 주장도 있고, 그러한 주장이 모조리 틀렸다고 생각하지 않습니다. 손뼉도 마주쳐야 소리가 난다고, 당연히 일방에게만 절대적으로 유리한 거래 관행, 문화였다면 이미 진작에 전세는 사라졌을 것이라 생각하고요.


다만 모순적이면서 골 때리는 지점이 있다면 전세라는 제도가 위에서 언급했듯 임대인 입장에서 임대수익이 아닌 매매 차익을 기대하는 형태이기 때문에, 서민들의 저렴한 주거 수단의 안정적인 공급을 위해선 집값 상승을 터치하지 않고 둬야 한다는 거죠. 집값 상승에 대한 기대가 없으면 전세 공급도 줄어들어 전세 시장이 불안정해지는 이치입니다.


이런 딜레마를 과거엔 택촉법을 활용한 대형 신도시, 택지지구 건설로 해결했다고 생각합니다. 서울의 준도심에서 조금만 밖으로 나가도 인서울 논밭이 넘치던 시기엔 소위 전세로 버티다 국가주도의 주택 공급 흐름에 탑승하거나, 그렇지 못하면 탑승한 임대인의 집이라도 매매하는 방식이 유효하게 작동했었고요.


하지만 시간이 지나면서 재산권과 같은 개인의 권리들이 점차 강화되어(이 방향이 옳기도 하고) 과거처럼 야만적인, 무지성 토지수용 후 택지개발이 어렵습니다. 어지간한 지역은 이미 택지로 바뀌기도 했고요. 모순을 어느 정도 가려주는 가림막을 통해 상호이해관계에 맞는 거래 양식이 지속될 수 있었지만, 이제는 그 천이 수명을 다해가는 거 아닐까 하는 생각이 듭니다.