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22/01/12 11:38
선분양제를 하면 지금은 계약금 20 / 중도금 50-60 / 잔금 형태로 치러지는데. 계약금으로 시공비 준비하고, 중도금으로 중간중간 지어지는 아파트에 대한 시공비용을 기성으로 정산하는 형태로 유지가 되는건데 후분양제라는 말은 이 부분 자체가 아예 없이 시행사가 정리해주던가, 시공사가 못받고 그냥 일하라는 이야기죠..
리스크와 자금유동성 확보가 키포인트인데 후분양제를 하려면 그만큼 금융리스크비용이 하늘로 가버립니다. 대충 1000세대 아파트 이러저러해서 사업비+공사원가로 3천억이 든다고 하면 그 3천억을 고스란히 회사가 안고 해야 하니까 큰 회사들이 아니면 자금유통부터 이래저래 답이 쉽게 안나올겁니다. 은행이 대출을 해서 운영한다고 쳐도 은행 역시 확실하지 않으면 대출 안해줄 확률이 높고, 결국 자금유통 안되면 삽도 못뜨고 접히는 사업이 등장하는 구조가 됩니다. 결국 완성된 제품에 대한 품질은 올릴 수 있는데, 공급이 원활치 않거나 역차별적인 시장진입구조가 생성될 수 있습니다. 후분양이 나쁜건 아닌데 그건 만들어서 최소 90%는 팔아치울 자신이 있을때 고민해볼만한 부분이죠. 시공기간만 따져도 2년이상을 봐야 하니 자금회수의 기간까지의 갭이 너무 큰 불확실성이 문제입니다. 그래서 여적 선분양제로 살아온거긴 합니다만.. 선분양제임에도 분양 몇번 말아먹고 돈이 남아돈다던 회사가 워크아웃까지 가는 일도 생기는데, 후분양 하면 한번의 사업실패는 그 자체로 그냥 망하는거죠.. ㅠㅠ
22/01/12 11:45
고충은 충분히 이해되는데(저도 헤비테일 계약하는 곳에서 일합니다) 건설사에서 망하지 않기위해 기가차게 아파트를 잘 뽑아줄거같다는 기대감이 드는건 제가 그동안 옵션질과 품질에 데여봐서 그런건지 모르겠습니다
22/01/12 16:02
(수정됨) 후분양이 기존에는 공정률 약 50-60%에서 시행했는데.. 이때도 지어진 아파트를 '보고' 계약하는건 아니었고..
재작년인가부터 공정률 80%에서 후분양을 가능토록 하겠다고 했는데 이걸 시행했는지 모르겠습니다만 이렇게 되어도 지어진 아파트를 '보고' 계약하는 건 아닙니다. (공사장에 계약 대기자들 견학이라도 시켜줄게 아니라면) 마트 상품처럼 다 지어진 아파트를 '보고' 계약하는건 쉽지 않을겁니다. '보고' 계약할려면 준공승인이후 미분양이 나야하지 않을까요? 불장이면 안보고도 사는게 아파트라서.. 불장이면 아파트를 잘 뽑아줄 이유가 없을거같습니다 크크
22/01/12 11:13
그 무너진 아파트는 철거해야 한다는 전문가들이 많던데요... 하중에 무리가 가있을거라고...
그리고 그 옆동들 아파트 운명은 어떻게 될까요. 솔직히 안전검사도 못믿겠습니다. 여러 이유로..
22/01/12 11:19
이런 사건을 보면 선분양 시스템은 손을 봐야 한다고 봅니다
선분양으로 돈을 모으고 아파트를 지으니 저런 문제가 발생하면 입주 예정자가 고스란히 피해를 입죠 전에 검단 아파트 사건도 결국은 애꿏은 입주 예정자들이 피해를 입었고요
22/01/12 11:31
후분양은 기본적으로 '공급' 이 줄어드는거에는 확실하게 영향을 주는 구조라서..
당장 공급이 급해서 '사전청약' 카드까지 쓰고 있는 상황에서는 고치기 어렵다고 봅니다. (선분양은 남의 돈으로 짓는거라. 돈 생각 안하고 본인들이 지을 수 있는 한계치.. 까지 지을 수 있지만 후분양은 내돈으로 짓는거라 돈이 되는 선에서만 지을 수 있다보니..)
22/01/12 11:36
후분양 나름의 장단점이 있다고 보는데 제일 큰 문제는 건설사들이 돈이 없죠. 다 지어 놓고 분양해야하는데 대단지 아파트를 건설할 만한 돈을 건설사들이 가지고 있지 않죠..
22/01/12 11:36
집은 원래 짓기전에 파는게 기본입니다.
단독주택은 선주문이라 후분양이라는게 성립이 안되고, 단독주택 단지 또한 완공 후 판매는 후분양이 아니라 대체로 그냥 '재고 판매'죠. 단독주택이 일반적인 나라에서도 모델하우스 짓고 주문받아서 짓습니다. 공동주택은 규모가 워낙커서 단독주택보다도 후분양이 더 힘듭니다. 한국처럼 100% 선분양은 아니더라도, 상당히 보편적이기는 합니다.
22/01/12 12:04
윗분들이 후분양 단점 말씀주셨지만 거기에 더해서
일단 후분양을 하게되면 대규모 아파트단지가 사실상 불가능해지죠. 천단위 세대가 가지는 장점이 명확하고, 사람들도 이런 대단위 아파트를 좋아하는데 후분양시스템에서는 이게 사실상 불가능이죠. 만약 후분양을 어찌어찌 한다해도(실내인테리어, 조경까지 완벽하게 완성된 100% 후분양이라고 가정해도) 하루이틀 둘러보고 알 수 있는 하자는 겨우 인테리어 하자들일텐데 실제 제일 문제되는 층간소음이나, 배수문제, 결로 같은건 1,2년 4계절 2번은 겪어봐야 알 수 있죠.
22/01/12 14:38
선후 관계가 확실히 명확하다기보다는 서로서로 영향을 끼친거죠
분양을 하시는분들 보면 돈 많이버는데, 결국 저런 시스템하에서 얼마나 많은돈이 낭비되는지 좀 따져보면 장난아닙니다
22/01/12 14:54
개개인이 평생 모은 돈 + 빚을 내서 집을 사는 시스템인데
거기서 낭비되는 돈이 몇 프로만 되도 엄청난 금액이니까요 여러 분들이 말씀해주신걸 보면 지금 시스템이 장착된게 이해는 되는데 납득은 여전히 잘 안됩니다 아무리 생각해도 비효율적이거든요 @_@...
22/01/12 12:57
후분양이면 분양 전까지의 금융비용을 전부 부동산 개발사가 다 떠안아야 하는데 그럼 미분양나면 대기업도 그대로 공중분해되는 경우가 생깁니다. 두산이 일산에서 했던 부동산개발이 건설사가 금융비용을 많이 떠안는 형태로 되었다가 미분양이 수두룩하게 나면서 결국 계열사 여러개 매각하고 영구채발행하고 몇년동안 파산 직전을 오고갔죠. 지금도 재무상태가 많이 망가져있고요.
결과적으로 그런 리스크를 건설사가 떠안게 된다면 자기자본이 아주 커서 재무사정이 아주 좋은 회사만 제한적으로 공급이 가능한 상태가 됩니다. 자금유동성이 경색되기 때문에 동시에 개발 가능한 지역은 줄어들게 되고요. 공급사이드에 문제가 생길수밖에 없지요. 그리고 그러한 비용과 공급감소는 고스란히 분양가에 전가가 되어 구매자가 부담해야 하는 비용은 더 올라가게 될겁니다.
22/01/12 19:22
윗분들이 건설사 입장에서 써주셨다면 금융사 입장에서 보자면
후분양을 하게 되면 집짓기 전에 기업대출이 되야하고 기업대출은 보통 신용대출이라 위험성이 큽니다. 미분양이라도 나면 미분양아파트 받아봐야 돈 안되는거 마찬가지고 자칫 기업파산 도산 구조조정 하면 아예 손실처리해야할 대출이 됩니다만 선분양을 하게 되면 가계 대출이 되고 지어서 입주한 아파트가 담보가 되기 때문에 안전합니다. 다수의 대출자이기 때문에 리스크분산도 되고 집 가격이 떨어져도 집이기 때문에 파산 신불자 안되기 위해 악으로 깡으로 갚는 빚이라 은행이나 금융권에서도 선분양이 훨씬 유리합니다. 구매자 입장에서 한국같이 장기간 아파트값이 상승하는 시장에서는 선분양 받으면 분양과 입주시점 사이에 상승분도 구매자가 먹을 수 있다는 무시못할 장점이 있어서 건설사와 금융권 소비자 모두 이해가 일치하기 때문에 쉽게 바뀌지 않을 겁니다.
22/01/12 11:48
만에 하나 내가 저런 상황에 걸린다고 상상만 해도 공포네요 -_-...
집이라는게 개인의 인생에서 매우 큰 비중을 차지하는데 그게 박살난거니까요...
22/01/12 11:47
블라보니 타워크레인철거도 힘들어보인다던데 그건 잘 처리됐나 걱정이네요
타워크레인은 안전하겠지 라는 확신이 있어도 볼때마다 무섭더라고요
22/01/12 12:52
보통 아파트 건설은 대형회사들은 수주해서 브랜드가 붙기는 하는데 실질 시공은 하청 내지는 하청의 하청을 주는 구조라 지역문제일 가능성이 높습니다. 지방쪽은 실질 시공 실무를 해당 지방에서 주로 시공 하는 업체가 아이파크, 래미안 등등 여러 회사 업을 같이 하는 경우가 많아서 지역문제일 가능성이 높아요. 물론 현대산업개발의 관리감독 업무상태가 문제가 있을 가능성이 있으니 그쪽도 점검은 해야 합니다만.
현실적으로 원청이 정직원 몇천명 정도 할텐데 전국의 모든 공사현장을 직접 시공할 수가 없습니다.
22/01/12 12:38
진짜 앞으로가 더더 큰문제 투성이 아닌가 싶네요...
이번주내내 날이 춥고, 건물 상태가 저러니 실종자 수색도 쉽지 않을테고, 이미 저만큼 올라갔는데 상층부가 저렇게 위험해서야 안전진단도 빨리 끝내기 어려울것 같고, 철거를 결정해도 옆동들까지 다 철거가 현실적으로 당장 가능한 수단인건지, 해당 동만 철거하는것도 위에 포크레인이라도 올려서 부수는 방식이 가능이나 한건지, 만약 안전하다고 판단해서 해당 동만 잘 보수한다고쳐도 안전 보장이 정말 되는건지, 올해 말 입주인 상황에서 안전진단 등으로 올해 입주는 물건너간거 확정일텐데 입주하려던 사람들은 어떻게 해야하며... 실종자라도 빨리 찾았으면 좋겠는데 쉽지않겠죠? ㅜㅜ
22/01/12 15:58
철거를 한다고 쳐도 위험 때문에 쉽지 않을꺼라는 말이 나오고 있는 지라...
그리고 실종자 수색도 결국 위험성 때문에 쉽게 못하는거 같고...너무 어려운 상황으로 보입니다. 정말 여러가지로 어렵고 답이 안 나오는 상황으로 보입니다. 더 큰 문제는 지금만 언론부터 시작해서 다들 난리치고 시간 지나면 예전처럼 대충 대충 할까봐 더 걱정입니다.
22/01/12 13:02
다른곳에서 보니까 이 시공사가 저번 교회 사고났던 그 시공사라면서요?
아니 그 시공사는 무슨 백이 있길래 그 사고를 쳐놓고 계속 하는거죠? HDC는 뭐가 아쉬워서 계속 쓰는거고요? 사고쳤으니 대폭 할인 받은건가요? 제대로된 조사 후에 이런일이 다시는 없도록 해야겠습니다.
22/01/12 13:10
시간상으로 추정하면 이쪽 착공이 먼저일거에요
그냥 회사가 전반적으로 맛이 가지 않았나 싶은 느낌이라 전부 공사중지 때리는게 맞다 싶습니다 타지역도 일단 감독은 빡세게 들아가겠죠
22/01/12 13:10
저 현장 건너편 아파트에 사는 친구가 어제 굉음 소리를 들었다고 하더군요. 그것도 집 안에 있었는데 말이죠..
학동 사건이 얼마 지나지도 않았는데 이게 무슨 일인가 싶네요. 방금 뉴스를 보니 실종자 수색은 하고 있지만 아직 구조된 인원은 없다고 합니다.
22/01/12 14:14
이런저런 얘기를 들어보니 하청쪽에 문제가 있을 가능성이 더 높은거 같습니다
각 지역마다 하청업체가 다르니까요 만약에 현대산업건설 전체의 문제라면.......
22/01/12 14:25
무등산 아이파크 쭉 이어갈 생각이었던 것 같은데 그게 제동이 걸렸군요.
요새 광주 아파트 올라가는게 예사롭지않은데 전부 다 검사 좀 해봤으면 하네요
22/01/12 16:15
저기 입주 예정자들은 진짜... 이게 다행인건지 불행인건지... 아이고;;;
앞으로 먼 미래이기는 합니다만 다음에 아파트 분양받을 일 생기면 아이파크는 걍 걸러야겠습니다.
22/01/12 16:51
저기 입주 예정자들은.. 지금은 실종자 수색이 우선이니 말을 아끼고 있지만, 이후 전체 철거 후 재건축을 요구하고 있는 것 같더군요. 저라도 똑같은 요구를 할 것 같습니다. 들어가서 살아야 되는 입장에서는 그것 말고는 답 없죠. 사실 그렇게 해줘도 이미 손해가 너무 막심함.
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