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21/06/24 12:12
(수정됨) 2. 서울외의 다른 거점지역 만들기 -> 실패...
3. 주택의 공급을 확대하기 -> 안했음... 정확히는 사람들이 좋아하는 서울 + 신축 + 아파트 단지를 안 만들었습니다. 서울시내라도 빌라는 별로 안올랐어요.
21/06/24 12:34
답변감사드립니다.
서울 시내 빌라는 별로 안올랐다는건 몰랐던 사실인데 조금 더 납득이 가네요. 감사합니다. 당시에 종부세로 상당한 세금을 부과했던걸로 아는데, 이부분은 전혀 작용하지 않았던건가요? 세금이 늘어나는것 만으로도 팔 유인이 있었을것 같긴 한데요.
21/06/24 13:03
(수정됨) 세금이 늘어날때 일어나는 가장 대표적 변화는 임대가격 상승입니다. 심지어는 매매가격에도 세금인상분을 전가하는게 어느정도 녹아들어갈 수 있지만, 그보다 훨씬 알기 쉬운 형태로, 대체로 즉각적으로 일어나는건 임대가격 상승입니다.
매매가격에는 보유세보다 거래세가 녹아들어가는게 훨씬 크구요. 그런데 시장이 상승할때는 대체로 임대가격 상승이 미미하거나 심지어는 하락합니다. 당장 거주할 목적이 아닌, 시세차익이 주된 목적이 되는 매수세의 비중이 과도할 경우, 그 매수세라는건 임대에 있어서는 공급의 증가가 됩니다. 그 공급의 증가를 덮을만큼의 다른 무언가(ex: 최근의 임대차3법 등 = 임대공급감소)가 나올 경우에는 그 증가를 새로운 감소효과가 덮어버리며 '시장 상승(매매가 상승) + 임대가 상승'이라는 결과가 나오기도 하지만, 그러한 무언가가 없다는 전제하에서는 임대가격이 그다지 강하지 않은게 정상입니다. 그래서 2004~2007년 즈음 당시의 전세가는 상승이 미미합니다.
21/06/24 12:50
참여정부의 정책이 딱히 투기를 유발했기 때문에 시장이 강세를 나타냈다고 하기는 무리인것 같구요.
정책보다는 그냥 시장 자체가 강세장이었던 탓이 크다고 봅니다. 사실 그게 가장 절대적입니다. 강세/약세, 부동산의 상승과 하락 싸이클이라는건 기본적으로 굉장히 깁니다. 지구상 대부분의 국가들이 거의 모든 시대에서 상승이 한번 시작되면 최소한 10~15년은 가고, 일단 한번 가기 시작하면 대규모 전쟁같은게 아닌 이상 관성에 의해 지속되죠. 1990~2000년대 한국의 경우 외환위기가 있었던 관계로 저점 기준 상승 기간이 9~10년 정도로 카운트되고 전국적 동반 상승장 기준으로는 2001년 하반기 즈음부터라 그보다도 짧지만, 외환위기가 없는 유형, 한국보다 경기에 덜 민감한 선진국 유형의 경제에서는 1993~1995년 무렵부터 2007년 즈음까지가 상승기로 카운트됩니다. 참여정부 당시의 상승기(2005~2007년. 그 중에서도 핵심은 2006년이죠.)는 그러한 장기상승의 말기인지라 투기가 과열되는게 당연합니다. 어떤 상품이나 자산이건 원래 가장 끝물에서 광풍이 거셉니다. 당시 정부정책이 공급친화적이라고 하기는 대단히 어려울것 같구요. 많은 분들이 지적하다시피 수도권 일부지역의 중가~고가 아파트에 수요가 집중되는 효과가 있는 정책이 실행되었으며, 신규공급(많다고 할수는 없는, 그냥 평이한 정도의 양)또한 당연히 수도권이 중심이 됩니다. 가격의 경우 지방은 미약한 상승 혹은 횡보 정도가 되고, 수요가 수도권으로 집중되니 지방은 대체로 공급부족 + 있는 공급들은 미분양의 홍수가 됩니다. 지방 여기저기 혁신도시랍시고 하는 개발은 거점이라기보다는 각각 그냥 개별적 섬에 가까워 국가 전체 차원에서 수요 분산 효과 같은건 있을수가 없습니다. 차라리 최첨단 대규모 농업단지를 국가주도형으로 개발하는게 그나마 낫죠. "공급이 늘어나면 집값도 덜 오를거고" -> 공급이 늘어날 때라는 것을 바꾸어 말하면 '공급되는 그 집들을 사람들이 많이 살때'가 됩니다. 사람들이 집을 많이 살때는 집값이 잘 오를때죠. 집값이 잘 오를때니까 공급이 늘어나구요. 그럴때가 아니면 사람들이 집을 많이 사지 않습니다. 사람들이 많이 사지 않으니 공급이 잘 늘어나지 않구요. 가격이 잘 오르는데도 공급은 그다지 늘어나지 않을 수 있습니다. 가격이 미적지근하게 오르는데도 공급은 아주 잘 늘어날수도 있습니다. 정부정책이라는건 장기적으로 볼때는 영향이 미미하지만 그런식의 단기적 변화에는 영향이 꽤 클 수 있습니다. 가격이 잘 오르는데 공급이 그에 비해 미진할 경우, 공급이 미진했기 때문에 가격이 더 오르거나 혹은 미미하게 내릴 것이냐. 그건 그렇지 않을 수 있습니다. 가격이 이제 더 오르기는 매우 어려울 정도라면 공급이 미진하더라도 가격은 상승을 멈추고 조정기로 들어가기 쉽죠. 공급에 비해 가격이 너무 오버하면 가격이 더 오르기 어려운건 당연합니다. 그것이 참여정부시기 이후 수도권에서 일어난 일이라고 보면 되겠습니다. 가격이 매우 미미하게 올랐는데 공급이 매우 잘 늘어났을 경우, 공급이 많기 때문에 가격이 내리거나 덜 오를 것이냐. 그것도 그렇지 않을 수 있죠. 그때그때마다 상황에 따라서 다 다릅니다. 수요공급원리와 현실이 다르다? 전혀 그렇지 않은것 같습니다. 그 원리라는건 관념적으로 있는게 아니라 현실에 실존하는 현상을 '정리'한것이고, 한국 시장의 경우도 그 원리에 벗어나는 점은 전혀 없어 보입니다.
21/06/24 13:27
혁신도시, 행정수도로 돈은 뿌려놓고 공급을 안하니까 그게 한정된 수요로 몰려서 폭등할 밖에요.
MB가 은평이고 서대문이고 길음이고 뉴타운 때려지으니까 단번에 잡혔죠.
21/06/24 13:51
하겠다던 공급은 안 하고,
세금을 늘린다 -> 이건 기존 보유자(잠재적인 매도자) 입장에선 원가 상승요인입니다. 예를 들어, 내가 기존엔 10억에 내 집을 팔면 세금을 안 냈다 근데, 양도세 강화로 1억을 세금을 내게 됐다. 이러면, 10억에 팔려던 사람도 11억에 팔게 되겠죠 취득세가 강화됏다. 2주택자는 사는 순간 8% 취득세 낸다. 10억에 아파트를 사게 되는 사람은 이제 사는 순간 아무리 돈이 급해도 11억 밑으론 안 팔게 되겠죠. 보유세가 강화가 됐다.. 집을 팔까요? -> 세입자에게 전가를 하게 되죠. 전세로만 살 수 있던 것이 전+월세 타입 증가로 이어지죠.. 월세/전세 가격이 오르는데, 매매가격이 빠질리도 없고요.. 이렇게 매물이 잠기게 되고, 사겠다는 사람은 꾸준히 시장에 진입하게 되죠. (결혼, 독립 등..)
21/06/24 14:52
이런 이유로 부동산 보유세와 공급이 함께 증가해야지만 효과가 있는 정책이 되는군요.
쉽게 설명해주셔서 원리를 이해했습니다. 감사드려요.
21/06/24 13:59
http://yellow.kr/blog/?p=4335
이 블로그에서 그냥 그래프만 보셔도 대략 이해가 가실겁니다. 주택가격, 주식, 금. 모든 자산은 결국 M2 통화량과 비례합니다.
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