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24/04/19 11:37
(수정됨) 전 비유를 들어 놓으니까 더 어렵습니다? 그냥 비유없이 작성하시는 건 어떻습니까?
질문 1) 5천세대가 모여 5천세대를 만들었을 때 5천세대가 나눠가져야 "만" 하느냐? 정도 질문으로 보고 절차와 근거까지 포함해서 쓰면 길어서 별도 글을 파야될 거 같으니 최대한 간단하게 답을 드리면 가능하지만 일반적으로 그렇게 하지 않습니다 첫번째로 말씀하신 사업, 5천세대가 모여서 5천세대만 딱 만들어서 나눠가지는 경우는 특별한 입지가 아니면 사업성이 없어서 추진되지 않고 두번째로 사업성을 확보하기 위해 이런저런 방법을 쓰다보면 해당 내용으로 사업승인이 안 나옵니다 주택사업이 사업성을 "쉽게" 만드려면 관과 협상해 일종의 "특혜"를 받아야 합니다 관에선 이런 특혜에 대한 보상을 당연히 요구하기 때문에 해당 내용으론 진행할 수 없는 거죠 질문 2)는 무슨 말인지 모르겠습니다 질문 3)은 주택사업을 하기 위해서 사업승인을 받아야하는 곳이 등기소 인가? 라는 거겠죠? 주택건설사업 사업승인은 시 군 구의 공동주택업무를 보는 곳 (주택과, 민원허가과 등등 지자체마다 다릅니다) 에서 해줍니다 이거 해야한다 저거 해야한다 뜬소문(정확히는 오래된 행정절차를 기억하시는 거)가 많은데 착공을 위해 받아야하는 건 주택법에 의한 "주택 건설사업의 승인" 딱 하납니다 다른 건 사업승인을 받기 위한 사전절차, 의제사항, 사후절차입니다
24/04/19 14:52
그럼 제 상식부족을 겸허하게 인정하고 돌직구로 질문을 드리도록 하겠습니다….
저는 살면서 투자 개념으로 부동산을 접근한 적이 한번도 없고 이후에도 없을 예정이고 그리고 없었으면 합니다. 따라서 항상 실거주 목적으로만 부동산을 접해왔고 그러다보니 네이버 부동산이나 공인중개사 등을 통해 매물을 접하고 매매,전세,월세 계약하는 형태만을 지금까지 접해왔는데, 흔히 말하는 청년주택,신혼주택,다자녀주택 특별공급은 대체 어떤 원리로 어떤 절차를 거쳐 거기에 들어가서 살수 있는건지가 항상 궁금했습니다. 왜 저건 네이버 부동산에 지도로 안뜨는거지? 왜 UI도 거지같은 LH나 SH 홈페이지 들어가서 확인해야되는거지 등등이 의문이었거든요. 왜 이건 따로 청약이란 절차를 거쳐야 하는건지 등등.. 소위 말하는 임대아파트도 어떤 원리로 입주하는건지 그 자격이나 과정이 항상 의문이었습니다
24/04/19 15:42
질문 하나하나가 배경 설명까지 하려면 관련글을 파야하는 수준인데요? 크크..
일단 전 집을 만드는 전문가지 부동산 거래에 대한 전문가가 아니라 그냥 일반 상식 수준에서만 알고 있습니다 관련 내용으로 글보다 영상을 좋아하시면 슈카월드 가셔서 슈카샘을 보십쇼 저번주부터 딱 말씀하시는 부분을 설명해주고 있습니다 청년주택,신혼주택,다자녀주택 특별공급은 대체 어떤 원리로 공급되는가? + 이 과정에서 LH SH는 왜 독점적 권한을 행사하는 가? 부터 시작합시다 어떤 사업이나 그렇지만 부동산개발업은 기본적으로 부가가치, +@ 가 발생합니다 +@가 없어 손해보면서 땅파진 않겠죠? +@는 여러가지 이유로 발생하지만 대한민국에선 더 고급 아파트를 지어서 만든다는 건 사실상 불가능합니다 아무리 고급스럽고 좋은 집을 지어도 아파트를 팔 수 있는 가격은 상한이 제한(분양가 상한제) 되어 있거든요 그래서 +@를 발생시키는 방법은 대부분 더 안 좋은 땅을 사서 더 비싸게 만드는 것 = 용적률을 상향시켜 고층지어 세대수를 늘리는 것=토지이용효율을 올리는 것=용적률 상향 으로 한정되어 있습니다 이렇게 +@, 사업자 입장에선 이윤이 발생하는 건 지금까지 없던 좋은 건물을 짓는다거나 높은 건물을 지을 수 없었던 땅에 획기적인 기초조성을 했다거나 하는 사업자의 능력이 아니라 도시계획적 이유로 지금까진 5층까지 못 짓던 땅이 갑자기 15층 건물을 지어 토지의 가치가 변하는 것에서 발생합니다 이런 날로(?) 먹는 걸 그냥 해주면 불공평하죠 그래서 날로 먹는 것중 일부를 사회정의적(?) 복지적(?_ 차원에서 사회취약계층에게 돌려주는 방법중 하나가 청년, 신혼, 다세대우선 주택입니다 다른 방법으론 기부채납, 각종 부담금이 있습니다만 그것도 그것대로 길어지니 생략. 이런 집에 "누가" 어떤 절차를 거쳐 거기에 들어가서 살수 있는 건지를 결정하는 게 "청약"입니다만 외근나가야되서 있다가 쓰겠습니다
24/04/19 12:37
(수정됨) 질문1) 이런케이스를 재개발 이라고 합니다. 노후된 빌라촌 같은동네를 한번에 밀어서 아파트촌을 짓는거죠. 기존에 살던사람들이 기존 집 크기에 맞춰서 신축아파트 입주권을 받고 (분양권), 남는 아파트는 청약홈에서 일반인 대상으로 청약을 받습니다. 무주택기간+부양가족많은순으로 청약에 상대적으로 유리합니다. 남는 아파트가 많아야 일반인 대상으로 청약을 통해 돈받아서 자금을 회수할수 있어서 사업성이 좋아집니다. 다만 땅 종류에 따라서 높이(정확하겐 용적률이지만 이해하기쉽게 단순화) 제한이 있어서 맘대로 많이 만들수 없고 한계가 있습니다.
질문2) 비유 자체가 구멍이 많아서...딱 그렇다고하기엔 애매합니다. 질문3) 아닙니다
24/04/19 14:43
그러면 그냥 아예 노골적으로 초딩스럽게 일차원적으로 질문을 드리고자 합니다. 차라리 무식한게 어설프게 비유해서 말 애매하게 하는것보단 나으니….(신축, 조합, 청약, 분양, 공시지가 등의 개념을 아예 모른다고 한번 더 말씀드립니다;)
1) 청년주택이니 신혼부부주택이니 등등하는게 네이버 부동산이나 다방 같은 어플에서 그 지역별로 확인 및 거래가 안되는 이유가 뭔가요 2) 앞서 말씀드린 것과 비슷한 맥락인데 저 청년,신혼부부 혹은 다자녀 특별공급 주택들은 매매,월세,전세처럼 선착순의 개념인지(집주인이랑 먼저 계약 체결했으면 그 집은 못들어가니까) 그게 아니라 추첨의 개념이면 일반적인 입주계약과는 근본적으로 뭐가 다르기에 그런건지 여쭤보고자 합니다.
24/04/19 14:48
(수정됨) 청년/신혼주택 : 정부에서 집을 새로 짓고 일부는 청년,신혼주택, 일부는 점수제(자녀많은순,청약통장오래된순,무주택기간순 등) 으로 주인을 결정하는것입니다. 돈은 내지만 보통 직접 시세보다는 조금 저렴하게 살거나 빌리는게 가능합니다.
부동산이나 다방에서 거래되는 집은 기존에 누가 갖고있는 집을 사고파는 행위입니다. 그에비해 청약이나 청년/신혼주택 등은 집을 새로 지으면서, 이 집이 완성되면 누구한테 팔지 결정하는 행위라서 개념이 다릅니다
24/04/19 15:20
그러면 죄송하지만...질문 몇개만 더 드리도록 하겠습니다.
1) 그럼 청년,신혼,다가구 주택등은 무조건 신축, 청약으로만 들어갈 수 있는지? 기존에 이미 지어진 집이 청년,신혼,다가구 주택으로 지정될수는 없는지? 2) 해당 청년,신혼,다가구 주택은 네이버 부동산처럼 지도로 어느 지역에 지금 해당 주택등이 모집? 청약접수?를 받고 있는지 직관적으로 보여주는 사이트는 없는지? 그리고 이미 해당 가구가 살고있는 청년,신혼,다가구 주택이 나중에 이사등으로 자리가 비면 거기로 이사갈 수는 없는지, 이 경우도 무조건 LH나 SH 등을 통해야 되는지 아니면 네이버 부동산 등을 통해서 할 수 있는지 여쭤봅니다
24/04/19 16:24
1)
청년,신혼,다가구 주택등은 무조건 신축, 청약으로만 들어갈 수 있는지? 아뇨 신축, 청약이 아니여도 가능한 경우가 있습니다 기존에 이미 지어진 집이 청년,신혼,다가구 주택으로 지정될수는 없는지? 가능. 대표적으로 청년전세임대주택 제도가 있습니다 2) 해당 청년,신혼,다가구 주택은 네이버 부동산처럼 지도로 어느 지역에 지금 해당 주택등이 모집? 청약접수?를 받고 있는지 직관적으로 보여주는 사이트는 없는지? 전 LH 모바일 웹을 통해서 확인합니다 이미 해당 가구가 살고있는 청년,신혼,다가구 주택이 나중에 이사등으로 자리가 비면 거기로 이사갈 수는 없는지? 추가모집이라고 부르고 관련된 공고를 의무적으로 올려야합니다 역시 LH 모바일 웹으로 확인합니다
24/04/19 12:48
비유에서 뭔가 전혀 안맞는게
좌석을 새로 만들어서 공급하는 행위랑 (청약) 기존 주인이 있는 좌석을 거래하는 행위 (매매,양도) 가 완전히 다른데 비유상에선 구분되지않고 섞에서 쓰여있네요
24/04/19 15:34
그럼 차분하게 설명해주실수 있게끔.... 저의 무식함을 기본 전제로 확실하게 깔고 설명 요청 부탁드리도록 하겠습니다.
전제1) 글쓴이는 지금까지실거주 목적 이외에 부동산을 접해본적이 한번도 없음. ex) 부모님집에서 거주 이후 따로 나와서 이사할때 포함 전월세 계약만 해봄. 매매 해본적 없음 전제2) 이전까지로도 현재로도 향후로도 부동산은 저에게 실거주의 목적이지 투자의 개념은 아님. 쭉 월급쟁이였고 앞으로도 그럴거라 상가임대 목적의 부동산 계약도 이제까지 노관심인 상태. 전제3) 그러다보니 신축, 조합, 청약, 분양, 등기, 공시지가 등의 요소에 대한 지식이 전무해진 상태. 이유는 살면서 굳이 필요하지 않았으니까. 전제4) 따라서 지금까지 이사를 위해서 부동산은 매매 혹은 임대(월세,전세,반전세)의 형태로만 바라보고 있었고, 자연스레 네이버 부동산, 다방, 직방 등 지도펼치면 해당 매물들 쫙 늘어져 있는 형태의 어플 혹은 사이트만 접하게 됨. 전제5) 하지만 시간이 흐르며 주변인들의 변화와 일신상의 요인으로 인해 지금보다 넓은 집, 큰집 등의 필요성을 느끼고 청년주택이니 신혼부부주택이니 다가구주택이니 등등 이런 이들에게 뭔가 혜택(?)같은게 있다고 하여 관심을 갖게 되었음 전제6) 근데 해당 주택들은 네이버 부동산이 아닌 LH니 SH니 하는데서 주관하는데고 네이버 부동산처럼 직관적인 UI가 아니라 알아보기 어렵기 짝이없는 각종 공고니 고시 같은걸 확인해야한다느니 청약사이트에서 청약신청을 해야된다느니 등의 과정이 필요하다고 들음 전제7) 그래서 이제 와서 좀 이거저거 해보려고 하는데 멘붕 상태... 진짜 초딩에게 설명한다 생각하시고 그런 설명까지 곁들여주시면 좋을거 같습니다. 전월세나 매매는 원래 기존에 집주인이 있는거면 청년주택등의 원래 집주인은 LH 혹은 SH다 등등.... 사실 그래서 신축이나 분양, 청약의 개념도 좀 알아야 되는데 이게 기존에 제가 이사하면서 해왔던 거랑은 전혀 다른 영역이라 생각보다 이해하기 쉽지 않네요.
24/04/19 17:22
원리나 공식같은걸 생각하시는것 같은데 그런 개념으로 접근하실 문제가 아닐겁니다.
아주 크게는 1)신규 주택 청약, 2)기존주택 매매, 3)기존주택 임대(전세, 월세)가 있고 신규 주택 청약에 LH, SH가 주도하는 공공분양과 민간 건설사 주도의 민간분양이 있고 분양 물량 중 특별공급(다자녀 전형, 신혼부부 전형 등), 1순위, 2순위에 해당하는 공급이 있습니다. 특별공급은 복지성향을 띄기 때문에 공공분양의 경우 민간분양보다는 좀 더 전체물량대비 비율이 높습니다. 부동산 관련한 서적, 블로그, 유투브가 수만개는 될거 같은데 시간을 갖고 찾아보셔요. 질문 자체가 '수학을 잘 모릅니다. 수학좀 알기쉽게 알려주세요' 이런 질문이랑 비슷한 느낌입니다.
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